Valeur verte : quand la rénovation énergétique devient un levier stratégique pour l’immobilier

Un marché en recul, mais une prime à la performance énergétique

Sur un an, le volume des transactions a reculé de 17 % et les prix des logements anciens ont baissé de 4 %. Pourtant, la performance énergétique influe plus que jamais sur les prix. Entre un bien classé BBC (DPE A ou B) et une passoire thermique (DPE F ou G), l’écart de valeur a atteint en moyenne +19 % pour les appartements et +21 % pour les maisons en 2023.

Sur une période plus longue, l’évolution est encore plus marquée. En comparant les chiffres de 2023 à ceux de la première étude notariale réalisée en 2019, l’écart de valeur entre un bien économe en énergie et une passoire thermique a progressé de 72 % pour les appartements et 71 % pour les maisons.

L’explication est rationnelle : l’impact du coût de l’énergie sur le budget des ménages, le durcissement des réglementations et la prise de conscience des enjeux climatiques modifient la perception des acheteurs. Là où la performance énergétique influençait principalement le confort et les charges, elle joue désormais un rôle clé dans la valorisation d’un bien.

Des écarts de valorisation qui varient selon les biens et les territoires

Tous les biens ne sont pas impactés de la même manière par cette dynamique. D’abord, la prime à la rénovation énergétique est plus marquée pour les maisons que pour les appartements, avec un écart moyen de 39 % entre une passoire thermique et un bâtiment BBC, contre 25 % pour les logements collectifs.

Ensuite, la localisation est déterminante. L’effet de la valeur verte varie fortement selon les régions :

• En Nouvelle-Aquitaine, une maison BBC vaut 51 % de plus qu’une passoire thermique.
• En Île-de-France, cet écart tombe à 18 %.
• En Bourgogne-Franche-Comté, la progression a été la plus marquée en 2023.

L’étude montre aussi que sortir une maison du statut de passoire thermique (F ou G) pour atteindre un classement D permet d’augmenter sa valeur de 24 % en moyenne, soit environ 10 % par étiquette gagnée.

Rénover : un coût important, mais un retour sur investissement réel

Les travaux de rénovation énergétique restent un investissement conséquent. Selon l’ANAH, le coût moyen d’une rénovation d’ampleur s’élève à 60 000 € ( bilan du 3ème trimestre 2024 de l’ANAH) .

Si les aides publiques permettent de financer jusqu’à 90 % des travaux selon les revenus du ménage, le reste à charge reste un frein pour de nombreux propriétaires.

L’équilibre économique d’un projet de rénovation énergétique ne repose pas uniquement sur les économies d’énergie réalisées. En intégrant la plus-value à la revente dans le calcul, l’investissement devient nettement plus intéressant. Encore faut-il pouvoir financer ce reste à charge, qui se chiffre souvent en dizaines de milliers d’euros. Pour ceux qui ne peuvent pas recourir au crédit, des solutions alternatives existent, comme le financement intégral des travaux en échange d’une part de la valorisation du bien.

Une tendance de fond qui transforme le marché immobilier

La rénovation énergétique n’est plus seulement une réponse aux exigences réglementaires, elle est devenue un levier stratégique pour valoriser son patrimoine. Dans un marché immobilier en repli, où les acheteurs intègrent de plus en plus la performance énergétique dans leur décision d’achat, l’optimisation du DPE d’un bien s’impose comme un facteur clé de différenciation.

Reste à savoir si cette tendance va encore s’accentuer dans les prochaines années, notamment avec l’application progressive des interdictions de location des passoires thermiques. Une certitude : les biens bien classés énergétiquement seront les grands gagnants des mutations du marché immobilier.

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